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當前國內(nèi)物流園區(qū)的盈利模式主要有以下幾類：土地出讓、土地溢價、廠房出租、廠房出售，以及圍繞園區(qū)物業(yè)的一些增值服務收入(當然玩得高端點的還有一些金融相關的衍生收入)。
整體而言，中國的物流園區(qū)相當一部分還是依賴土地出讓進行創(chuàng)收的，這類園區(qū)沒有經(jīng)過系統(tǒng)的規(guī)劃，園區(qū)運營也毫無特色可言，主要依靠政策或者低價格吸引商戶入駐，后續(xù)經(jīng)營缺乏競爭力和可持續(xù)性。
值得肯定的是，最近幾年國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)一批以標準化廠房/定制廠房，以及商務辦公樓的租售為主的園區(qū)運營商，此類企業(yè)相對于以土地出讓為主要盈利模式的企業(yè)而言，資金實力相對較強(因為建筑物持有占款很厲害)，并且自身也已經(jīng)積累了一些固定的客戶資源，如聯(lián)東U谷。此類園區(qū)往往會對園區(qū)布局提前做一些規(guī)劃，并且園區(qū)入駐企業(yè)也會做一定的篩選，因此整體而言還是容易做出一些特色的。當然，此模式下園區(qū)運營商能夠享受到土地溢價，在當前這個寸土寸金的時段，這部分潛在收益還是會讓園區(qū)運營商很舒服的，當然不擁有土地產(chǎn)權的運營商另當別論。當前以建筑物租售為主的園區(qū)中，建筑物出售的比例較高，未來伴隨著政策的調(diào)整以及融資環(huán)境的改善等，建筑物出租的比率會不斷提升。
與此同時，以物業(yè)管理為基礎的園區(qū)運營商在國內(nèi)還是鳳毛麟角的，多數(shù)為外資領先企業(yè)在國內(nèi)的分支，這種模式對產(chǎn)權獲取能力、園區(qū)運營能力、招商能力、融資能力，以及服務創(chuàng)新能力等都提出了較高的要求，但如能做到，收益也是最大的，此種模式是園區(qū)運營商的終極追求。
當前國內(nèi)園區(qū)的業(yè)務模式設計絕大多數(shù)是“由內(nèi)及外”的，在自己現(xiàn)有資源基礎上，根據(jù)自身主干業(yè)務發(fā)展需要，或園區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的一些業(yè)務需求進行業(yè)務延伸設計與完善。這種模式下企業(yè)也會獲得一定的發(fā)展，但很難拉開差距。
接下來本人就換個視角，從“待滿足的需求”和“新趨勢下的趨勢”兩個維度“由外及內(nèi)”的幫大家理一理物流園區(qū)行業(yè)潛在的一些發(fā)展趨勢。
(一)待滿足的需求
在個人看來，園區(qū)業(yè)務運營方面至少有兩大亟待解決的需求——現(xiàn)有園區(qū)的空置率降低的需求，以及國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和電商下鄉(xiāng)背景下三四線城市園區(qū)布局的需求，而這兩個需求的滿足可不是簡單的業(yè)務優(yōu)化和網(wǎng)絡拓展問題，而是模式設計和選擇的問題。
國內(nèi)大部分園區(qū)處于低使用的狀態(tài)，這是一個很大的問題，但與此同時這也是一個絕佳的整合機會，當前已有人看到這一形勢并采取了行動，園區(qū)連鎖、園區(qū)加盟等模式應運而生，然而由于模式本身設計的缺陷，未能很好的理順園區(qū)合作過程中的利益沖突，因此推得并不是很順利�！ ≈劣诎殡S城鎮(zhèn)化和電商下鄉(xiāng)潮流而衍生出的新需求，雖然目前尚不明朗，但可以肯定這依舊是一個“模式”致勝的領域。
可以預見，未來在這兩個領域的嘗試會不斷翻新，而“標準化”或是一個關鍵的破局點，率先設計好模式的企業(yè)，我不敢說其一定會成功，但至少會受到資本的追捧。
(二)新趨勢下的園區(qū)發(fā)展趨勢
最近市場出現(xiàn)一些新的趨勢，如商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)涉足物流地產(chǎn)，O2O熱潮，以及高鐵和跨境電商的發(fā)力，這些趨勢都會在某種程度上影響園區(qū)未來的發(fā)展趨勢，表現(xiàn)形式有三個：商貿(mào)物流園迎來發(fā)展契機、園區(qū)管理逐漸IT化和服務多式聯(lián)運的物流園將會出現(xiàn)。
1、商貿(mào)物流園地位進一步強化
物流園區(qū)可以有多種分類方式。按功能分類，可以分為貨運型、生產(chǎn)型、商貿(mào)型、綜合型：
貨運型物流園區(qū)。主要由運輸企業(yè)聚集的園區(qū)，以不同運輸方式的轉換、裝卸、拼拆箱、貨運代理、專線運輸、零擔快運、車輛停泊、貨運中介服務等主要業(yè)態(tài)。這類園區(qū)的典型代表是浙江的傳化物流基地和廣東林安。中國的貨運物流園主要設施是停車場、中轉庫房、裝卸站臺、貨運信息交易大廳、交易間、入住企業(yè)辦公用房、司機公寓等。
生產(chǎn)型物流園區(qū)。是為生產(chǎn)企業(yè)服務的物流園區(qū)，一般靠近工業(yè)聚集區(qū)，以保管、裝卸、分揀、配送、加工、組裝、集散、信息服務、質(zhì)押監(jiān)管為主要業(yè)態(tài)，兼有展示、結算等功能。主要設施是庫房、裝卸平臺、貨場、鐵路專用線、辦公用房等。典型代表是中國的大型物資儲運企業(yè)和位于工業(yè)聚集區(qū)的物流園。
商貿(mào)型物流園。以商貿(mào)企業(yè)為服務對象的物流園，又分為兩種類型：一種是以現(xiàn)貨市場交易為主的物流園，這里既有足夠的物流設施，又有大面積的交易攤位;另一種是沒有交易攤位，其主要設施是為城市生活用品的流通而建設的。以現(xiàn)貨銷售、結算、信息服務、物業(yè)管理、倉儲、配送、裝卸、搬運、集散為主要功能。伴隨商業(yè)地產(chǎn)商，如萬科;以及綜合物流商與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對接后，如華南城與騰-訊合作等，此類型的物流園數(shù)量會增加，商貿(mào)物流園在園區(qū)中的地位會進一步加強
綜合型物流園。是以上三種形式的混合狀態(tài)。各種企業(yè)都在這里聚集，各種物流業(yè)態(tài)都有一定份額。
2、園區(qū)管理IT化
最近一段時間O2O的概念很火，園區(qū)企業(yè)也有圍繞O2O概念進行炒作的。然而對一些即有案例進行對比分析后，個人認為園區(qū)管理IT化是一個趨勢，但IT化的目的不是為了“交易”，而是為了實現(xiàn)對園區(qū)業(yè)務的高效“管理”。
園區(qū)管理IT化可以通過打造三個平臺予以實現(xiàn)：管理平臺，主要功能是網(wǎng)上辦公及誠信體系構建;服務平臺，主要扮演成果展示和信息發(fā)布的角色;交易平臺，主要承擔供求信息發(fā)布和營銷的功能，促進交易但不直接參與交易。
3、服務多式聯(lián)運的物流園或?qū)⒊霈F(xiàn)
“多式聯(lián)運”這個概念在物流領域提了很多年，但是在國內(nèi)落地效果并不好，但隨著國內(nèi)民航貨運業(yè)業(yè)務邊界的不斷延伸，高鐵線路的不斷加強(電商專列和絲綢之路等)，以及跨境電商(保稅網(wǎng)購)等的影響等，國內(nèi)某些既有的運輸格局正在被“重塑”，多式聯(lián)運的需求開始出現(xiàn)，不過在這個過程中有一個關鍵的銜接點——“多式聯(lián)運場站”。
這種場站是海陸空三種運輸方式的集散地，里面要有適合不同運輸方式的分揀中心，以及方便不同運輸方式切換的操作平臺及信息系統(tǒng)。當然這種場地/園區(qū)的出現(xiàn)不僅僅是硬件的投資，配套的政策等軟件資源也是必不可少，如不同運營商根據(jù)多式聯(lián)運的需求特點，以及效率提升的需求等適當調(diào)整自身原有的產(chǎn)品設計，如時刻匹配、集中安檢等;涉及進出口業(yè)務的，海關的通關政策和業(yè)務流程也需要做出適當?shù)恼{(diào)整�！�
整體而言、服務多式聯(lián)運的園區(qū)將會是一個大趨勢，但是因為其對運營方的資源及能力要求極高，所以短期內(nèi)還是需要政府主導推進，目前尚沒有一個成型的樣板，率先完成布局的，有望構筑行業(yè)標桿。
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